От 500 тысяч и выше

Текст: Кирилл Гусев, Даниил Марченко

Одна из интересных черт ­современной России – особое отношение к жилой ­недвижимости. Значительная часть людей, не связанных с предпринимательской деятельностью, рассматривает ее как единственный надежный способ вложения достаточно серьезных средств. Действительно, если у вас нет собственного бизнеса, пристроить крупную сумму становится ­проблематично. ­Гарантии системы страхования вкладов только собираются поднять до миллиона рублей, а случай Ксении Анатольевны Собчак, хранящей дома десятки миллионов рублей, представляется не очень типичным. Поэтому около 30% опрошенных посетителей ­портала Kalugahouse.ru признаются, что подыскивают для себя квартиру, скорее, как средство вложения свободных денег, чем место для ­жизни. Что интересно, такая стратегия не наследие советской эпохи, когда свободного оборота жилых площадей не было. Это – следствие стабильного роста стоимости квадратного метра в крупных городах и ­отсутствие явных угроз рынку в ближайшей перспективе. 

Среди всех людей, которые вкладывают средства в недвижимость, можно выделить две основные группы. Представители первой выбирают достаточно привлекательный объект недвижимости, чаще всего, в новом доме, в расчете на то, что его стоимость ­будет расти чуть быстрее, чем инфляция. ­Обычно это долгосрочная стратегия, и все сложности сводятся к отслеживанию того, насколько ликвидным остается объект. Такие вложения нередко составляют «семейный капитал» и могут быть использованы следующими поколениями уже для жизни, если семья растет. В случае финансовых затруднений такая недвижимость, как правило, без проблем продается. В среднем около 5% покупателей новых квартир – это именно такие пассивные инвесторы.

Вторая группа более склонна к активным действиям. Ее представители рассчитывают на дополнительные возможности, которые ­сегодня может дать рынок ­недвижимости. А это, прежде всего, правильный выбор объекта для вложения денег и, самое главное, времени, когда это стоит делать. Собственно количество свободных денег отходит на второй план, т. к. неплохие варианты можно найти даже для небольших накоплений. 

Вкладывая деньги, важно обеспечить контроль за их использованием. Это означает немалые затраты времени и сил на поиск подходящего варианта, однако только так можно получить хороший ­доход.

До 500 тысяч рублей

Если речь идет о небольших вложениях, то основой для получения прибыли будет рост стоимости земельного участка, вызванный его переходом в более дорогую рыночную категорию. Обеспечить этот переход придется силами и ­временем инвестора.

Один из самых недорогих способов – получение земельного участка в аренду под цели строительства жилого дома, а затем его «продажа» (вернее, переуступка прав аренды). Лучше, если этот участок находится в черте города или в ближайшем пригороде. Затраты инвестора сведутся к оформлению необходимых документов (около 10 тыс. рублей), и при отсутствии причин для отказа, на получение участка в аренду уйдет около трех месяцев. Рыночная стоимость участка в аренде, находящегося в одной из деревень в черте Калуги, составляет от 25 тыс. рублей за сотку. Правда, аренды многие покупатели боятся, и продажа может затянуться на несколько лет, но, если участок хорошо расположен, сделка практически неминуема. Увеличить вероятность помогут коммуникации в нескольких десятках метров, хороший вид, нетронутая природа и возможность доехать до границ участка на легковом автомобиле. Хотя бы летом.

Поднять стоимость участка на несколько сотен тысяч рублей можно, переведя его в собственность. В настоящий момент в Калуге сделать это можно только после строительства жилого дома. К счастью, пригодность для жилья проверяется только нормативами, поэтому, как правило, строят максимально экономный вариант. Нужно получить разрешение на строительство, затем техпаспорт на готовый дом, и только потом подать заявление на выкуп земли. Бюджет вложений увеличится, зато продать участок будет проще. 

Второй интересный вариант связан с традиционными дачными массивами. В последние годы Калуга стала достаточно привлекательной для москвичей. Некоторые из них ищут готовую к летнему проживанию дачу в крупном кооперативе, причем бюджет покупки может достигать миллиона рублей. В расчете на таких покупателей можно недорого приобрести заброшенный участок, привести его в порядок и поставить на нем типовой дачный дом, к примеру, производства компании «Зодчий» (­­­­www.zod.ru). В свободной продаже есть участки от 150 тыс. рублей, а заброшенный участок можно купить и гораздо дешевле, если удастся найти владельцев. Рассчитывать на продажу можно весной или осенью, залогом успеха будет симпатичный вид вашего участка с новым домом и красивые фотографии на сайте. 

1 миллион рублей

Упомянутый в первой части способ с получением участка в аренду зачастую требует использования административного или профессионального ресурса. С его помощью можно оценить вероятность изменения статуса земли, оценить перспективы подведения коммуникаций или других событий, влияющих на цену. А вот если свободных денег побольше, можно воспользоваться более доступным широкой публике способом инвестирования.

Для этого нужно выбрать хороший участок из тех, которые ­недавно перевели в собственность. Хорошо, если он будет видовым или вблизи будет лес, тогда чисто визуально он будет выигрывать при продаже. Дальше оцениваем вероятность подведения к нему коммуникаций, состояние дороги и потенциал соседей. Принимаем во внимание, что неплохая грунтовая дорога на несколько лет превратится в непроезжую кашу, если вдоль нее проложат газ или водопровод. Теперь мысленно перенеситесь на год-полтора в будущее и посмотрите на свой участок. Если вы увидите газ или свет, а рядом – достроенный соседский дом, значит, ваш участок подорожал процентов на 30.

Нужно учитывать, что такой участок, скорее всего, будет располагаться в уже существующей деревне. Пожалуй, оптимальные районы для поиска – правобережный пригород Калуги, деревни Шопино, Воровая, Желыбино, Пучково и Тинино. 

В миллион рублей укладывается однокомнатная квартира в новом микрорайоне «Правобережье», который строится под брендом «Кошелев проект». Пока трудно оценить его привлекательность именно с точки зрения инвестиций, но в Самаре стоимость квадратного метра в готовой, со всеми документами двухкомнатной квартире составляет около 40-43 тыс. рублей. Стоимость инвестирования в самарский проект – 30,9 тыс.  рублей за кв. м (цена рассчитывается по нормативу, установленному Минрегионразвития РФ, для Калуги он 35 250). Срок строительства – около 2-х лет. Аналитики ожидают, что подобная ситуация сложится и в Калуге.

2 миллиона рублей

Имея в распоряжении несколько миллионов рублей, можно рассчитывать на инвестиции в самый быстрорастущий сектор калужского рынка – новостройки. Вкладывать средства нужно на этапе строительства и, желательно, выбрать для этого наиболее ликвидную квартиру. Если речь идет о вложении 2 млн рублей, то тут рецепт такой: больше комнат – меньше стоимость. В бюджет укладываются, например, двухкомнатные квартиры в монолитно-каркасных домах «Солнечного», который строит компания «Новградстрой». Чуть дороже обойдется «двушка» в панельных домах на Правом берегу (застройщик СУ-155). Но иногда проскакивают варианты с переуступкой прав по договору долевого участия дешевле 2 млн. Когда дома будут сданы и начнут заселяться, стоимость метра вырастет процентов на 30. Инвестиция получается долгосрочная, поэтому, чтобы минимизировать риски, нужно выбирать надежного застройщика.

Проследив динамику цен на новостройки в 2012 году, можно обнаружить и другие варианты. Так, последовательно поднимает цены на квартиры в «Правграде» компания «Евро Строй». Весной 2012 года, до ввода 22-этажного дома в эксплуатацию, стоимость однокомнатной квартиры площадью 45 кв. м составляла 1,8 млн рублей. Сейчас точно такая же квартира продается уже за 2 163 000 рублей (данные kalugahouse.ru). Этот пример иллюстрирует другую стратегию, когда максимальная прибыль достигается за достаточно короткий срок. Но здесь нужно быть уверенным в ликвидности конкретной квартиры и правильно выбрать время для продажи. Например, конец года.

3 миллиона рублей

Такая сумма позволит снизить риск потери ликвидности квартиры. Ведь можно купить две: однокомнатную на Правом берегу и такую же на другом конце города, в «Московском» или в «Солнечном». В случае временных затруднений у одного из застройщиков общая рыночная стоимость ваших вложений упадет не так значительно. 

Чуть больше 3 млн рублей потребует инвестиция в перспективный поселок «Косьмово клаб» (подробней об опыте покупки дома в нем читайте в отдельной статье). Здесь сочетаются сильные стороны обеих стратегий инвестирования, активной и пассивной. С одной стороны, типовой дом в охраняемом коттеджном поселке в непосредственной близости от Калуги будет расти в цене сам по себе. Дополнительный прирост стоимости обеспечивает дорожающая земля, стоимость которой включена в инвестиционный пакет. С другой стороны, усилия управляющей компании-оператора проекта направлены на постоянную загруженность дома арендаторами, что обеспечивает солидный ежемесячный доход. На сегодняшний день из 12-ти планируемых домов поселка доступны для покупки только 2.

В пригороде Калуги можно найти еще несколько крупных коттеджных поселков, но сейчас их стоит рассматривать скорее как место для жизни, чем как способ вложения денег. К тому же, строительство даже небольшого дома выведет ваш бюджет далеко за установленные нами рамки.

И так далее

Довольно трудно представить, что у счастливого обладателя 5 млн рублей имеются какие-то трудности с их вложением. К примеру, можно комбинировать описанные выше подходы: в Калуге немало людей, начавших скупать квартиры еще в 90-е годы и успешно продолжающих делать это сегодня. Пустующий участок в исторической части Калуги тоже будет дорожать как минимум выше уровня инфляции и ждать своего застройщика. Можно прицениваться к зарубежным вариантам. За таких клиентов готовы побороться крупные мировые агентства недвижимости, предлагающих объекты в странах с гарантированным ежегодным ростом спроса. 

Тут, скорее, стоит рассмотреть варианты, которые лежат на поверхности, но могут быть не слишком эффективными из-за обилия тонкостей. Например, строительство дома с целью дальнейшей продажи имеет смысл только в том случае, если у вас под рукой есть своя строительная компания. Иначе смета по ходу строительства превысит все мыслимые размеры, сам процесс затянется, а в результате получится никому не нужный объект. Не стоит забывать, что покупателю должен понравится и дом, и участок.

Модные в Подмосковье таунхаусы на две и более семьи пока не очень распространены в Калуге, а, значит, их будет не слишком легко продать. Если вы верите в перспективы этого вида недвижимости, разумнее будет выступить соинвестором для одного из понравившихся вам проектов. Однако разбираться в нюансах будущего дома, контролировать смету и ­осуществлять продажу придется все же самому.

Наконец, вариант с вложениями в строительство условно-элитного дома (стоимостью свыше 70 тыс. за кв. м на этапе строительства) оправдан только в том случае, если качество строительства и «элитность» применяемых решения не сможет быть поставлена под сомнение через несколько лет. В этом году на рынок вышли сразу несколько домов, которые, по-видимому, станут образцом для застройщиков высококлассного жилья. Поэтому на этом направлении имеет смысл взять паузу, а самому сектору рынка будет посвящен 3-й номер журнала «Калугахаус».

Что выбрать

В последние годы слово «инвестор» стало в Калуге очень распространенным. Широко обсуждаются налоговые преференции, которые власти региона предоставляют иностранным компаниям (на самом деле, только представительствам, ­зарегистрированным в ­Калужской области). Делается все возможное, чтобы огромные денежные массы, вливаемые в новые производства, оставались в регионе, оживляя местную экономику. Роль частного инвестора не так заметна, но все же очень велика: практически любой из описанных нами способов заставляет деньги двигаться, между фирмами и частными лицами создаются новые связи, развивается малый бизнес в сфере недвижимости, что повышает надежность и устойчивость экономики в целом. Прекрасно, что доля активных инвесторов растет. Как видно из подборки способов вложения средств в недвижимость, таким инвестором сейчас может стать практически каждый.

Крупный бизнес, как ­правило, использует для ­инвестирования ­заемные средства. В описанных нами случаях мы предполагали, что читатель будет рассчитывать на собственные накопления. Обслуживание даже самого недорогого варианта кредита, ипотеки, может съесть всю прибыль, если что-то пойдет не так. И, так как речь, в любом случае, идет о существенных суммах, к реализации вашего замысла нужно тщательно подготовиться. Нелишними будут консультации с агентствами недвижимости, строителями, другими инвесторами. На сегодняшний день самый перспективный сектор для частных инвестиций – суммы в районе 3 млн рублей. Именно здесь кроется больше всего резервов для роста стоимости приобретаемых объектов. И, похоже, что этот рост практически неизбежен.