Свет в конце коридора
Еще каких-то 60-70 лет назад, когда наша страна имела другие очертания и называлась Советский Союз, не было никакого рынка недвижимости, а изрядная часть населения жила в бараках и коммунальных квартирах. Оно и понятно — строительная отрасль не справлялась с возраставшей урбанизацией, а Великая Отечественная усугубила ситуацию с жилищными условиями донельзя. А потом пришел Никита Сергеевич и развернул массовое возведение типовых домов своего имени, и несмотря на все многочисленные «но», положение дел существенно улучшилось. Поскольку рынка в нашей стране все еще не появилось, квадратные метры в «Хрущев-проекте» раздавались бесплатно в порядке очереди. Устами молодого Олега Меньшикова — Костика из «Покровских ворот» — был объявлен «глобальный исход из общих ульев в личные гнезда». Полностью проблему решить не удалось, но все же многие семьи сменили свои маленькие комнатки на немногим большие, но все-таки отдельные квартиры со всеми удобствами. А потом, так и не дождавшись светлого будущего, с политической карты исчез Советский Союз, и в Россию пришел-таки этот самый рынок недвижимости, но и он до сих пор не превратил общежития в явление исключительно студенческой жизни. Просто теперь и «общие ульи», и «личные гнезда» оказались уравнены в качестве товара.
Кстати, сам «товар» можно найти в специальном разделе на сайте «Калугахаус»: «Продажа комнат».
Уже само существование сегмента купли-продажи отдельных комнат сообщает нам простую мысль, что с рынком доступного жилья что-то не так. Будь у человека возможность взять дешевую ипотеку, он бы вряд ли обратил свой взор в сторону общежитий и коммуналок, разница между которыми стала совсем уж эфемерной. Но пока квадратный метр дорожает, а банки поднимают ставки по ипотечным кредитам, потенциальный покупатель вполне может рассмотреть и такой вариант — «до лучших времен».
Неофициальное звание «коммунальной столицы СНГ» принадлежит Санкт-Петербургу, но и в Калуге эта ниша далеко не пустует. Правда, в силу «нестатусности» данного рынка в некоторых наших агентствах распространена практика бросать на «амбразуру» новичков — их более опытные коллеги предпочитают работать в других сегментах. В роли такого неофита, проходящего риэлтерскую инициацию «через общаги», побывала Виктория, которая и поделилась с нами своим опытом.
— За два месяца, пока я этим занималась, я сводила по разным комнатам человек восемь, но продаж у меня не было. В основном это были молодые люди лет 25-27, которым часть денег дали родители, а оставшуюся сумму они добирали кредитами. Некоторые использовали вариант с комнатой в качестве инвестиций — комнаты всегда очень хорошо сдаются. Расценки на аренду сейчас варьируются где-то от 7 до 10 тысяч в месяц. Правда, цену в 10 тысяч я считаю не очень адекватной, но кто-то пытается сдавать и за такие деньги. На перепродаже заработать сложнее, этот сегмент, в отличие от остальной недвижимости, «растет» очень медленно. Комнаты часто «подвисают», и продавцы идут на скидки, иногда довольно серьезные. Хотя я знаю, что в сезон у нас в агентстве в неделю «уходило» по 2-3 комнаты.
По метражу комнаты, как правило, варьируются не слишком сильно — где-то от 13 до 18 квадратных метров. Разделяются комнаты и по типологии. Наиболее распространены у нас общежития коридорного и блочного типов. В первом случае этаж напоминает длинный школьный коридор, здесь может быть комнат тридцать, на которые приходится три-четыре санузла и две кухни. Это наиболее бюджетный вариант. У этого типа общежитий есть и немного более комфортная разновидность (в Калуге чаще встречается именно она), чье название несколько напоминает какой-то малобюджетный боевик или триллер — «коридорный-2». Но в данном случае «продолжение» оказывается лучше «оригинала». От холла, как следует из названия, отходят два коридора, где, соответственно, уже на каждые шесть-восемь комнат приходится по три-четыре санузла и по одной кухне. По словам Виктории, общежитий этого подвида довольно много, например, на Черемушках. Поскольку удобство коммунального проживания обратно пропорционально количеству комнат на санузел и кухню, то в этом плане блочный тип выглядит предпочтительнее. Соотношение здесь будет где-то три-четыре, а иногда и два к одному, а это значит, что очередь в душ уже не будет похожа на открытие в Москве первого Макдоналдса. Такие вполне приличные общежития есть, к примеру, на Пролетарской и Плеханова.
Много кирпичных общежитий находится на Правом берегу, причем стоят они ощутимо дороже, чем на тех же Черемушках. Это во многом объясняется более новыми, постсоветскими домами, построенными в первой половине девяностых. На Северном общежитий поменьше, но как раз здесь и становится особенно ясно, что «общага» «общаге» рознь:
— Здесь есть самое лучшее и самое худшее общежития Калуги. Я плохо себе представляю, как вообще там люди живут. Там начинается какой-то другой мир — алкоголики, наркоманы...
И в то же время в этом районе есть очень хорошее общежитие гостиничного типа. Там жилье уже похоже на обычные двухкомнатные квартиры — люди делают перепланировку и в результате получают и свой санузел, и даже небольшую кухню. Цена за комнату в таком общежитии уже вполне может перевалить за миллион. Иногда доходит и до еще больших сумм — некоторые хотят продать свое жилье почти за 1,2 миллиона. То есть по деньгам получается сопоставимо с тем же «Кошелевым».
Деревенская жизнь практически в центре города. Это не рекламный слоган элитного жилого комплекса, а обыкновенные реалии общежитий на Глаголева. Как говорит Виктория, там до сих пор нет горячей воды и даже туалет имеется не везде. Так что за сомнительное звание «худшего общежития в городе» вполне может разыграться виртуальная борьба.
— В первую очередь люди интересуются, на сколько комнат санузел, а также что за соседи их ждут — продолжает Виктория. — В принципе, чисто юридически соседи не могут помешать сделке, но есть один нюанс — для продажи комнаты у всех соседей необходимо собрать отказы, то есть подтверждения того, что они не желают воспользоваться правом первоочередного выкупа. А вот в бытовом плане они, конечно, могут серьезно осложнить жизнь. Как раз такой случай у нас и был на Северном. Бедная женщина из-за своих маргинальных соседей теперь мучается и не может ни сдать, ни продать свою комнату. А вообще состояние общежития во многом зависит от самих жильцов. Мы были в одном из домов на Северном, это был «коридорный-2», но там пахло едой, а не канализацией, все было чисто, убрано — практически идеально. Я бы никогда не подумала, что это обычное общежитие.
По словам Виктории, предложение на этом рынке ощутимо превышает спрос. Например, на Силикатном продавалась комната с евроремонтом — люди готовы на многое, лишь бы побыстрее продать. Как нетрудно догадаться, вырученные средства нередко идут уже на покупку отдельной квартиры.
Если говорить об аренде общежитий, то здесь уместно будет сравнение не только с квартирами, но и с отдельными комнатами в этих квартирах. Виктория утверждает, что, экономия в противовес «однушке» где-нибудь на Черемушках или Спичке составит 3-4 тысячи рублей, но для кого-то такая разница может стать решающей. А вот комната в квартире выглядит даже более интересным решением. Можно найти очень хороший вариант с ремонтом и лоджией за те же 8 тысяч. При этом рядом будет жить хозяин и, возможно, пара-тройка человек соседей, а не целый общажный коридор. Да и за порядком хозяин квартиры будет следить куда как тщательнее. Но это тоже палка о двух концах — некоторые хозяева могут установить такие правила, что долго по ним не проживешь. Так что необходимо все очень тщательно взвесить и посмотреть как можно больше предложений.
Конечно, если есть возможность купить квартиру, то лучше именно так и сделать. Экономия на собственном жилье всегда выглядит сомнительно. Однако, если нет возможности взять ипотеку (например, из-за низкой «белой» зарплаты) или процент кажется «удушающим», но при этом имеется кругленькая сумма в районе миллиона рублей, то вполне можно подыскать достаточно приличный вариант среди общежитий. А в нынешних условиях комнату можно использовать и как сравнительно надежное вложение без привлечения заемных средств. Больших денег аренда не принесет, но зато поможет хотя бы сохранить имеющиеся.
