Для пользователей


Уже работаете с нами?

войти   Регистрация Напомнить пароль

добавить объявление

Больше, чем ремонт

Фонд капитального ремонта за короткое время стал важным игроком на рынке недвижимости Калуги. Пожалуй, еще никогда собираемые с населения деньги не расходовались так наглядно: отремонтированные дома сейчас есть в каждом районе города. О том, как и для чего работает Фонд капремонта в Калужской области, рассказывает его руководитель Алексей Иванов.

К началу 2000-х годов большая часть жилья в стране перешла в частные руки. Через некоторое время стало понятно, что общее состояние жилищного фонда стабильно ухудшается. Новые собственники обустраивали свои квартиры, а все остальное считалось как бы «ничьим». В Жилищном Кодексе обязанность нести расходы на ремонт общедомового имущества закреплена с 2005 года, но по факту и ТСЖ, и управляющие компании более-менее справлялись только с содержанием домов. При этом все большему числу домов требовался капитальный ремонт — подошли или даже прошли заложенные в нормативах сроки. И если с косметическим ремонтом люди справлялись сами, то замена лифта или кровли была серьезной проблемой. Во-первых, дорого, во-вторых, работы технически сложные и их надо правильно организовать и принять. Случаев, когда домовладельцы сами брали кредит на капремонт или договаривались с подрядчиком о рассрочке, буквально единицы. Так что государство было вынуждено принимать меры.

В каждом регионе были утверждены собственные программы капитального ремонта общего имущества. В Калужской области программа заработала с октября 2014 года: каждый собственник помещения в доме, включенном в программу, обязан регулярно перечислять определенную сумму на специальный счет в банке или на счет регионального оператора капремонта. В Калужской области этот оператор был учрежден в августе 2013 года и так и называется: Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Калужской области, ФКР МКД КО. В муниципалитетах (например, в Калуге или Обнинске) отдельных организаций нет. Программа работы фонда пока расписана на 30 лет — по 2043 год.

Каждому региону — свой фонд

Если бы фонд был федеральной структурой, ему сложнее было бы в ежедневном режиме взаимодействовать с министерством строительства, жилищной инспекцией и другими региональными органами власти и местного самоуправления. Все-таки в разных областях жилые дома сильно отличаются, действуют разные региональные программы расселения аварийного жилья, социально-экономическая ситуация тоже разная. И хотя мы с коллегами из других регионов работаем по одной схеме, требования сильно различаются. Например, повышение энергоэффективности через утепление фасадов. Мы стараемся делать это только там, где для этого есть основания. Иногда в двух соседних домах одной серии теплотехника разная. И не всегда дело в фасаде.

С другой стороны, если бы свой фонд был у каждого муниципалитета, на всех не хватило бы квалифицированных кадров. Даже сейчас нам требуется проектировщик с хорошим кругозором, который мог бы быстро оценивать весь спектр технических решений, предлагаемых подрядчиком. Если вы знаете такого, пусть он свяжется с нашим специалистом по кадрам.

За что мы на самом деле отвечаем

Так получилось, что Фонд капремонта в глазах людей несет ответственность и за размер взносов, и за год начала работ, и за действия подрядчиков. Это потому, что мы работаем публично и «принимаем огонь на себя». Но есть закон Калужской области №460-ОЗ от 01.07.2013, который определяет все наши фондовские дела.

Основная цель работы фонда — обеспечение проведения капитального ремонта многоквартирных домов, расположенных в Калужской области. Мы не устанавливаем тарифы. Мы не определяем перечень конкретных домов и виды работ на ближайший год — это задача органов власти и местного самоуправления. Мы не занимаемся содержанием и текущим ремонтом жилья, только капитальным. Есть закрытый перечень работ из 13 позиций: фасады, крыши, инженерные системы дома, лифты и фундамент. По закону, фонд делает следующее. Во-первых, собирает взносы на своем счете. Во-вторых, распоряжается спецсчетами отдельных домов, если собственники выбрали оператором этих средств ФКР. В-третьих, выступает в качестве технического заказчика, ведет информационные базы, готовит технические задания, заключает договора с подрядчиками, контролирует и принимает работы. И наконец, финансирует работы по капремонту из собранных средств и денег, привлеченных из других источников. 

Каких? Например, в Санкт-Петербурге, где объектов культурного наследия очень много, регион дополнительно субсидирует затраты местного фонда. Понятно, что такой ремонт с привлечением специалистов требует больших затрат, чем капремонт типового жилья.

Но по факту наш фронт работ шире: мы взаимодействуем и с органами власти и местного самоуправления, и с управляющими компаниями. Уже привыкли, что все вопросы решаются через нас. 

Стараемся помогать нашим подрядчикам, ведем переговоры с торговыми домами, чтобы строительные материалы не поставлялись по завышенным ценам. Воспитываем собственных проектировщиков, чтобы тиражировать успешные решения. Еще раз повторю, будем рады квалифицированным кадрам — работа интересная, ее много. Специалисты ведут по 20-30-60 проектов. 

Есть ли альтернатива взносам в фонд?

Сейчас, когда в городе достаточно много объектов, которые мы отремонтировали, скепсиса в отношении фонда гораздо меньше. Уже нет вопросов, куда идут деньги, собранные с населения — это очевидно. Но важно знать, что оплата взносов за капитальный ремонт — не единственный законный вариант. Можно собирать деньги на специальном счете, он должен быть свой для каждого дома, и средства можно будет потратить только на капитальный ремонт (тоже именно этого дома). В Калужской области этот способ сбора средств выбрали 707 многоквартирных домов. Когда придет время, деньгами можно будет оплатить работу подрядчика, или заказать работы через Фонд капремонта.

Кстати, сейчас законодательством установлены пятилетние каникулы для новых домов, которым, конечно, еще не требуется капремонт. Я бы предложил жителям все же договориться и начинать копить деньги на спецсчете — их никто не заберет, а они могут потребоваться гораздо раньше, чем через, скажем, 25 лет. К сожалению.

Не забываем про обслуживание

Планируя капитальный ремонт, мы сейчас вынуждены закладывать в смету некоторые сопутствующие работы, казалось бы, необязательные. Например, во время капитального ремонта крыш мы восстанавливаем вентиляционные каналы, утепляем сети отопления, трубы с горячей водой. Зачем? Чердачное пространство должно быть холодным, иначе образуется конденсат, который постепенно разрушает конструкции и может привести к залитию квартир и подъездов. Честно говоря, все эти вопросы могла бы решать управляющая компания — нужно общаться с жителями, объяснять им, какие работы надо проводить и для чего, убеждать повышать расходы на содержание дома. В нашей практике те подрядчики, которые с самого начала выстраивают диалог с жителями, сдают работы без всяких проблем. И даже потом получают благодарственные письма. 

Дома, которые попадают в план

Сейчас идет планирование на очередную трехлетку, с 2020 по 2022 годы. Главы администраций должны до 1 марта утвердить план капитального ремонта по своим территориям на следующий год — это нужно для того, чтобы своевременно приступить к работам. Сколько именно домов попадет в программу, зависит от собираемых в муниципалитете средств. Ориентируются власти примерно на ту сумму, которую фонд соберет за год. 

До 15 апреля Министерство строительства сводит все планы и принимает единый краткосрочный план, на основании которого Фонд капремонта готовит предложение для собственников. Им дается три месяца на принятие решения — согласиться или отказаться. Почему-то в районах области собственники активно рассматривают предложения, а в самой Калуге устраняются, и решения вынуждена принимать Управа. Это так себе подход — чем больше контроля со стороны жителей, тем меньше спорных вопросов.

До начала проектирования наши специалисты обследуют дома на ремонтопригодность. Иногда дом включен в план, а при детальном обследовании выясняется, что капремонт уже не поможет — надо расселять. Параллельно разрабатываются технические задания для проектировщиков: надо учесть пристройки, перепланировки, которые не отражены в документах. Тоже, по идее, не наша работа — ну а как? 

Сейчас в список в первую очередь попадают дома, в которых капремонт требовался ранее, но не был проведен (точная формулировка есть в законе*), или требуется срочно из-за аварии, пожара или стихийных бедствий. Дальше можно говорить о неком плановом капитальном ремонте, ориентируясь на срок эксплуатации дома. Аварийные или подлежащие реконструкции дома в программу не включают.

Перечень домов, которые включены в краткосрочный план, можно найти на нашем сайте: fkr-kaluga.ru. В этом же файле есть перечень работ, которые мы планируем выполнить. По Калуге в плане 160 домов, самый старый построен еще в XIX веке, а самый «молодой» — 1994 года. В нем требуется замена лифтового оборудования. 

Выбор подрядчика

Все организации, которые планируют работать в программе капитального ремонта, должны пройти процедуру предварительного отбора. Критериев много, если коротко —безупречная деловая репутация, профессионализм, финансовая устойчивость. Сейчас в реестре 145 подрядных организаций, разбитые по семи категориям работ. Только они могут быть участниками электронных аукционов и в случае победы заключить договор на выполнение работ в домах калужан. Аукционы проводятся на специализированной площадке, и организация-победитель заходит на объект. Но не расслабляется. Все документы по закупкам строительных материалов — накладные, сертификаты, — заносятся в специальную систему, и купить какой-то некондиционный материал на стороне просто не получится. Так что здесь двойной контроль. И конечно, подрядчик по договору несет всю ответственность за свою работу: если что-то не сделано или сделано не так, объект просто не пройдет приемку и исполнители не получат деньги. Это работает: хотя жалоб поступает немало, львиная доля не имеет отношения к фонду. К сожалению, контролировать сотрудников управляющей компании, которые пробили ломом новую крышу, мы не можем. Хотя и здесь совместно с государственной жилищной инспекцией мы стараемся вести работу, объяснять, как обслуживать новые коммуникации и крыши.

На всех этапах капитального ремонта осуществляется строительный контроль. Качество работ контролируют не только инженеры фонда, но и другие государственные организации: Управление капитального строительства и Центр по повышению энергоэффективности. 

Ремонт объектов культурного наследия

В этом году муниципалитет включил в программу 6 домов — объектов культурного наследия. По четырем из них идет проектирование, один пришлось отклонить из-за новых правил — в доме меньше 5 жилых помещений. Еще один под вопросом, есть подозрение, что он аварийный. Когда получим результаты от ­проектировщиков, передадим их в горуправу для принятия решения. Еще надо понимать, что расценки на капремонт в таких домах будут выше, а сборы с них незначительные. Организаций, правомочных работать с объектами культурного наследия тоже не так много, поэтому не стоит ждать значительного снижения на торгах. И если перераспределять именно средства фонда капремонта, образуется «дыра», из-за которой мы не сможем отремонтировать другие дома. Но этот вопрос, конечно, будет решаться на уровне правительства области. В ряде регионов, где местный фонд ремонтирует старинные дома, проблема решается за счет целевого трансфера из бюджета региона. 

Миссия? Назовем это так

Мы все-таки стараемся не просто восстановить на сколько-то процентов функции дома. В чем-то мы делаем его лучше, используем современные стандарты и новые материалы. Не шифер, а металлочерепицу, не шлак, а пеностекло. И конечно мы хотим, чтобы люди были работами довольны. Потому что, как говорит наш губернатор, можно сделать дорогу и оставить одну яму, которую не объедешь. Надо делать так, чтобы было не стыдно. И рассказывать, что мы делаем, и слышать собственников. У нас впереди большая работа.