Калькулятор
добавить объявление

Для пользователей


Уже работаете с нами?

войти   Регистрация Напомнить пароль

добавить объявление

Интервью: Дмитрий Разумовский

Городской Голова Калуги о градостроительстве, доступном жилье, разумно устроенном городе и планах на будущий год
 

— Дмитрий Олегович, какой вы видите Калугу 2100 года? Специально беру такой срок, чтобы это не выглядело лично вашей задачей. Калуга станет районом Москвы, иннополисом, экопоселением?

— Такой горизонт сложно поддается прогнозированию, он слишком далекий, с учетом того, как меняются технологии и жизнь вокруг. С другой стороны, не такой уж большой срок для развития городов, тем более для Калуги, с ее богатой историей. Вопрос-то правильный — если руководишь городом, ты должен мыслить стратегическими категориями, что будет после тебя, через 50 и даже через 100 лет. Мне видится, что центральная Калуга свою самобытность сохранит, этот центр будет привлекать туристов и станет нашей визитной карточкой, позволит сохранить город. Я думаю, что через сто лет московская агломерация все же ограничится сегодняшней Московской областью. Город Калуга будет к ней примыкать, и собственно уже почти примыкает, но все же сохранит свои особенности. Возможно, к нам переедет какая-то часть жителей Москвы, учитывая, что уже сейчас работать можно и удаленно. Пусть люди работают там, где живут — занимаются творчеством, созидают, используя в том числе информационные технологии. Но нюансы города, то, что касается культуры, туристических мест, — все это сохранится и будет развиваться, поддерживаться в нормальном состоянии. Калуга будет городом, удобным для жизни, не крупным мегаполисом — границы определены, это Южный и в перспективе Северный обходы. Здесь будет застройка в ближайшие 15-20 лет, но застройка управляемая, экологичная, встроенная в природный ландшафт. Так что да, это будет граница московской агломерации, увеличение числа жителей (в том числе за счет миграции со стороны Москвы в более комфортные условия проживания), но в то же время сохранение ядра исторической части города с пешей доступностью.

— За счет чего Калуга будет выигрывать конкуренцию с другими городами Центрального округа? Набор ингредиентов похожий?

— Мы можем из центральной части сделать уникальный культурно-исторический объект, насытить его мероприятиями — и сюда будут приезжать люди, чтобы посмотреть на купеческую Россию екатерининских времён. Этот контекст будет существовать не одно десятилетие. Плюс, конечно, люди к людям — у нас есть возможность и собственные кадры воспитывать, и привлекать тех, кто когда-то уехал из Калуги. Люди уже начинают возвращаться, потому что меняется инфраструктура, среда, задачи. Так что два конкурентных преимущества: самобытность-культура-традиции и люди. Здесь жить намного комфортнее и безопаснее.

— Кадровый вызов — один из главных. Какие еще задачи привлекают вас, как профессионала?

— Вообще работа руководителя — это синтез стратегии и тактики. То есть надо заниматься стратегией, но и не забывать о тактических задачах. Это комфортная городская среда, то, что сегодня на повестке стоит — уборка города, создание комфортных и безопасных условий для жизни. А вот что касается стратегии, действительно, кадры — основной вызов. Это горожане, квалифицированные специалисты, это люди, которые могут и умеют работать, создавать добавленную стоимость. И причем законодательство так построено, что основную часть доходов город получает от НДФЛ. И создание рабочих мест с высокой заработной платой — это просто прямой интерес города.

С точки зрения динамики работы мне, конечно, больше нравится тактика. Когда ты быстро решаешь какие-то проблемы, чувствуешь драйв, это на самом деле здорово. Что касается стратегии ­— мы сформировали концепцию развития города, включающую семь ключевых направлений. По ним так и идем. Каждую неделю я возвращаюсь к этой концепции, сверяю по каждому из пунктов, что сделано, что предстоит сделать и что поменялось.

— Как вы оцениваете ситуацию на рынке жилой недвижимости в Калуге? К этому ли город стремился последние 10 лет, с момента разработки генплана? Почему спрашиваю — в номере выйдет в том числе материал о микрорайоне Тайфун, в котором как раз 10 лет назад был утвержден проект планировки, и стройкомплекс в целом свои обязательства выполнил, а город…

— Вы имеете в виду социальные объекты?

— Да, прежде всего школу.

— Генеральный план действительно уже больше 10 лет существует, в 2007 году был утвержден. Какие тогда ставились планы? К 2025 году объем нового жилищного строительства должен был составить 2,8 млн. кв. м. Это так отфиксировано, а на сегодняшний день в городе введено в эксплуатацию уже больше 2,5 млн. кв. м. Получается, что уже на 90% мы этот план выполнили, и учитывая темпы, к 2025 году планы перевыполним. Так что по одному из параметров генплана динамика достаточно хорошая. Другой вопрос — качество, развитие инженерной инфраструктуры, строительство дорог, социальных объектов. Здесь опыт освоения Правого берега показывает, что бывает немножко запаздываем, то есть школы и детские сады появляются уже после того, как вводятся жилые объекты. Думаю, что четко синхронизировать эти процессы достаточно сложно (в том числе из-за разной структуры финансирования — прим. ред), хотя есть опыт ряда стран и городов, где это происходит комплексно и одновременно. Но, в любом случае, что-то должно появиться вперед. И если это будут детские садики и больницы, они не должны простаивать и ждать застройки. А застройка — это частная коммерческая деятельность и угадать, понять, что инвестор в данный конкретный момент эффективно и своевременно исполнит все свои обязательства, не всегда возможно. Районы застраиваются не совсем ритмично и в соответствии с планами — Комфорт-парк, Солнечный, примеры вы знаете. Здесь должна быть синхронизация, и это, наверное, самый высший пилотаж — добиться такого гармоничного развития территорий. Кстати, на Правом, в «Веснушках», так получается. И школа с детским садиком открылись, и дорога есть, и вводим в эксплуатацию первые три корпуса жилых домов.

— Как вы считаете, какое жилье будет востребовано калужанами в ближайшие несколько лет? Максимально дешевое, или все-таки более комфортное?

— У нас разные дома строятся. Например, в центральной части города строят, пусть и в небольшом объеме, более дорогое жильё. Периферия города - это более дешевые «спальные» кварталы. Я думаю, что на сегодняшний день предложение обусловлено спросом. При этом очень важно, чтобы линейка предложений расширялась. Это позволит калужанину выбирать. Пока основная часть жилья, все же, эконом-класса.

— Не кажется ли вам, что жилье эконом-класса выгодно строить, но эксплуатация превращается в головную боль и для управляющих компаний, и для города?

— Жилье должно быть качественным и  доступным. Уровень благосостояния в небольших регионах пока такой, что жилье эконом-класса пользуется большой популярностью. И мы просто не можем его не строить.

— А почему в соседних регионах квадратный метр настолько дешевле? Себестоимость не может же настолько отличаться?

— Это рынок, спрос и предложение балансируется ценой — по-другому не бывает. И этот рынок не регулируемый. У нас спрос больше, поэтому и цена выше, чем в других регионах.

— И при этом в жилищном строительстве очень мало используются современные технологии для снижения издержек. Никакого BIM, управление почти вручную. Про маркетинг вообще не говорю. Это намек на по-прежнему высокую рентабельность?

— Компании разные и работает они по-разному. Да, ряд новых объектов не вызывает большого восхищения — это то же самое, что я видел лет 15-20 назад. Но в то же время есть и современные решения, новые концепции, интересные архитектурные подходы - и технологии современные, и совсем по-другому сделаны, например,  входные группы: широко, светло, приятно находиться в таких домах. Я соглашусь, что это не массово, но отдельные застройщики уже начинают так работать. С учетом изменения законодательства, сужения пространства для маневра, без современных технологий и более грамотного управления застройщики просто не смогут выживать. Им придется меняться, и каждую долю процента затрат, которые они несут на застройку конкретного объекта, очень внимательно анализировать, стараться оптимизировать их — в том числе за счет внедрения новых технологий. Сама жизнь к этому подталкивает. 

— Вы будете им помогать, обучать как-то? Сейчас взаимодействие очень одностороннее.

— В целом сейчас работа выстроена в рамках законодательства — мы орган власти, который дает разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию, поэтому это взаимодействие ведется в первую очередь на формальном поле. Мы его немножко сейчас расширяем, делая более публичным отдельные ключевые этапы, в частности, выдачу разрешения на строительство обсуждаем на специально созданной комиссии. Ключевые проекты, связанные с планировкой территорий, межеванием, мы выносим на градостроительный совет, куда обязательно приглашаем застройщиков. Вопросы, проблемы тоже обсуждаем, если они есть. В большей степени этим занимается управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений, но и я лично в таких совещаниях участвую и эту работу курирую. Так что есть как формальное общение, так и консультации. Обучение? Тут, наверное, можем  выступить как организаторы, но каких-то прямых возможностей финансировать обучение застройщиков — а это все равно деньги —  у нас по бюджетному законодательству нет. Они должны развиваться, проходить соответствующее обучение самостоятельно. А вот государство будет их стимулировать к этому регуляторными методами. 

— Какими именно методами?

Это системная работа по анализу проектно-сметной документации перед выдачей разрешения на ­строительство. Можно смотреть, что за материалы используются, соответствуют ли современным требованиям, включены ли в проекты видеонаблюдение, системы контроля доступа, снятия показаний с приборов учета. Обязывать мы не можем, но убеждать, разъяснять — вполне. Где точно можем вносить существенные улучшения, это при согласовании проектов планировки и межевания. Пока это делается в рамках градсовета, планируем и совет немного усилить, и привлекать экспертов на этапе предварительных обсуждений, до вынесения на совет. Не принимать сразу то, что предлагает застройщик, а вносить разумные корректировки, предусматривать социальные объекты, менять этажность, вопросы колористики, фасадов — вот эти все вещи. 

— Нужен ли для этого главный архитектор?

— Нужен человек, который понимает общую схему развития города и имеет очень хорошие навыки и профессиональные знания. А чтобы не попадать в зависимость от решений одного человека, от его личности, нужен публичный орган, который всегда может эти решения подкорректировать.

— Это не увеличит административную нагрузку? На нее жалуются многие застройщики.

— Тут два подхода. Там где что-то становится сложным и запутанным, надо делать процедуру более публичной. Это мы сейчас делаем на межотраслевой комиссии при выдаче разрешений на строительство и при вводе объектов в эксплуатацию. Туда входят представители всех наших служб, энергетических и сетевых компаний. Градостроительный совет — тоже важный инструмент. Эти решения быстрые и уже реализуются. А если смотреть на перспективу… Для упрощения и снижения барьеров должна быть внедрена рабочая система обеспечения градостроительной деятельности — ИСОГД. Это не только градостроительная деятельность, это территориальное планирование, развитие города в целом, экономика, инвестиционная составляющая. На интерактивной карте послойно все эти данные сведены, и вся поступающая документация от застройщика принимается в электронном виде, дополняя эти слои. Опыт регионов, где такая система внедрена, показывает, что время на согласование разрешения на строительство сокращается кратно.  Вся процедура прозрачна. Самое главное, что к этой системе должны быть подключены все сетевые и энергоснабжающие компании, их слои закрыты, но синхронизированы и по конкретному участку можно вести согласование почти автоматически. Ряд регионов по этому пути пошли, и несмотря на сложность и длительность внедрения сейчас эффекты просто огромные. Сокращение сроков, прозрачность, наглядность — и никаких поводов для возможного проявления коррупции. Нам надо идти этим же путём. 

— Есть дорожная карта?

— Есть пока общий взгляд. Открыто говорю, что к комплексному решению этой проблемы мы еще не подошли. Были отдельные контакты, встречи, общение с рядом специалистов, анализировали опыт других субъектов, общались с лидерами рынка, компаниями, которые готовы эти решения внедрять. Калуга готова войти в проект, сдерживают два момента. Это длительный проект, на его реализацию уйдет не менее пяти лет. И второй — значительная цена такой системы. Мне видится, что это надо делать уже вместе с регионом, учитывая их полномочия. И тогда в этой системе будет все: и планирование дорожной инфраструктуры, и транспортная нагрузка, и социальные объекты, и динамика, и прогнозы по численности населения… Это совершенно точно позволит более эффективно город развивать.

— Кто будет управлять внедрением такой системы?

— Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений. Но вообще это будет основным инструментом развития города и каждое управление в рамках своих полномочий будет формировать соответствующие слои. 

— Это коррелирует с инициативами по цифровой экономике?

— Очень плотно. Это базовая система городской цифровой экономики. Именно с нее надо начинать, все остальное уже наслаивается. Но здесь главное даже не сама реализация, а методология. И только потом — удобное приложение, геоинформационный портал.

— И раз уж речь коснулась модных инициатив. Что есть городская среда для Калуги? Благоустройство или какие-то новые задачи, которые решаются через выстраивание новых связей?

— Глобальная цель все-таки увеличение капитализации городской территории, каждого квадратного метра. Программы и по комфортной среде, и по улучшению городских пространств, и по созданию точек притяжения как раз на это и работают. Мы каких-то экономических моделей пока не строили, но есть опыт других городов, который говорит, что новые объекты бизнеса — HoReCa, гостеприимство, инфраструктура — появляются на тех территориях, которые притягивают людей. А это благоустроенные территории. Так что к проектам улучшения среды мы подходим с экономической точки зрения. Безусловно, есть эффект и для людей — им приятно гулять по чистому, благоустроенному городу.

— На какие районы в этом смысле надо обратить внимание?

— Заниматься надо всеми территориями, сложно говорить о приоритетах. Центр города — да, потому что тут старый жилой фонд, очень много объектов культурного наследия, а впереди 650-летие Калуги, и город должен встретить эту дату достойно. Новые микрорайоны — задачи роста, тот же Правый берег, его невозможно выпускать из поля зрения и как-то менять приоритезацию. Поэтому много активностей и задач, в первую очередь, с точки зрения развития социальной инфраструктуры. Промышленные районы, заброшенные территории бывших заводов, тоже крайне важная тема. Здесь мы выбрали такой подход: если не получается ничего другого, — ни жилья, ни производства, — смотреть в сторону создания креативных кластеров. Как минимум, по двум территориям мы такие проекты обсуждаем, встречаемся с командами, которые создают концепции развития. Это территория «Кристалла» и еще одна, которую пока не анонсирую. Они не будут конкурировать между собой, а наоборот, создадут синергетический эффект.

— Чего ждать застройщикам (и их клиентам, конечно) от городской управы в 2019 году?

— Для нас по-прежнему приоритетны вопросы жилищного строительства — даже несмотря на то, что планы почти выполнены. Город развивается тогда, когда в него приезжают люди, покупают квартиры, создают семьи. Это развитие! Люди — основной ресурс для городов, а они должны где-то жить. Да, мы планируем более плотно и внимательно общаться с застройщиками на этапе согласования проектно-сметной документации и реализации проекта — через те институты, о которых я говорил, градсовет и комиссии. Основная задача — в процессе общения все-таки вовлечь застройщиков в диалог, в обсуждение проблем и решений. У них есть прекрасная возможность — на конкретной заданной территории создать что-то уникальное и полезное для города. Сделать территорию интереснее и привлекательнее. И вот в этой философии мы планируем с застройщиками работать. Конечно, решая их проблемы, но в то же время мотивируя не просто зарабатывать деньги с квадратного метра, а улучшать инфраструктуру. Не только там, где строят, но и вокруг себя, чтобы это приносило городу большую добавленную стоимость, нежели простая процедура строительства и продажи жилья. Я уверен, очень многие к такому диалогу готовы, строителей действительно интересует, что они после себя оставят с точки зрения изменения облика города в лучшую сторону.

— Предлагаете им довериться вам?

— Я всегда открыт к общению. И тоже доверяю людям. И с огромным удовольствием буду помогать решать проблемы. Но мне лично очень важно, чтобы каждый понял и почувствовал: в городе можно работать хорошо и эффективно только когда ты настроен позитивно к городу и ты действительно хочешь что-то поменять к лучшему. Гораздо сложнее работать, если у тебя исключительно коммерческий интерес. Позитивную энергию мы чувствуем и таким застройщикам всегда готовы помогать.

— В новом году…

— Желаю застройщикам, вашим читателям и всем калужанам в новом году реализации всего задуманного, удачи, исполнения желаний и всего самого доброго!