Калькулятор
добавить объявление

Для пользователей


Уже работаете с нами?

войти   Регистрация Напомнить пароль

добавить объявление

Жилье на этапе строительства: за и против

Плохая новость для застройщиков — хорошим благоустройством слабый спрос не исправить. Короткая статья резюмирует риски покупки квартиры в новостройке по ДДУ, которые давят на рынок все сильнее.

Текст: Дмитрий Игоревич

История с эскроу-счетами и проектным финансированием (и повышением цен) пока обошла стороной большинство калужских застройщиков: по 119 действующих в области разрешений на строительство на 86 объектах закончат работы по старым правилам — то есть, на деньги дольщиков. Из оставшихся проектов 19 перейдут на банковское финансирование, а 14, где есть «обманутые дольщики» и так строятся на специальных условиях. 

Строители получили передышку, но для региона планы по вводу жилья никто не отменял. Для новых проектов деньги станут существенно дороже: базовая ставка банковского финансирования составляет 10,5%, но с учетом страховки и различных комиссий речь идет скорее о 15%. Напомним, что по схеме проектного финансирования банк предоставляет застройщику в пользование деньги для оплаты работ и материалов (до 85% от сметной стоимости строительства), а средства дольщиков поступают в этот же банк на специальный эскроу-счет и «замораживаются». Застройщик получает доступ к эскроу только после ввода дома в эксплуатацию, а дольщик — только если застройщик не построил дом в установленные сроки. Чем больше денег скопилось на эскроу-счетах, тем ниже для застройщика процент по кредиту — базовая ставка падает вплоть до 0,5%, когда дольщики «закрывают» весь объем взятого проектного финансирования. В этой схеме застройщику выгодно продать дом на этапе строительства. Вопрос, в чем выгода покупателя?

Несколько лет назад «Калугахаус» прямо советовал приобретать квартиры с инвестиционными целями — после завершения строительства они дорожали на значительную сумму (до 30%). Сейчас ситуация круто изменилась. Попробуем взвесить все риски, которые несет покупатель строящейся недвижимости летом 2019 года.

Затягивание сроков строительства. Из выданных в Калуге с 2016 года разрешений на строительство лишь 2 дома построены точно в срок, и еще 5 проектов имеют шансы завершить работы по графику.

Лишние расходы. Не просто отсутствие выгоды: так как около 90% новостроек приобретается в ипотеку, во время строительства вы платите банку за то, чего фактически нет. Эти деньги вы можете копить, инвестировать или хранить на депозите. За время строительства инфляция снизит реальную стоимость новой квартиры, а повысить цены после сдачи дома застройщику помешает низкий спрос.

Непредсказуемые сроки переезда. В подавляющем большинстве новостроек вам нужно будет делать ремонт — это время и деньги. Даже если ремонт закончен на стадии строительства, у соседей работы будут продолжаться. Жить в новостройке 2-3 года после ввода в эксплуатацию крайне трудно семьям с маленькими детьми или людям со сменным графиком работы.

Неразвитая инфраструктура. Хотя в последнее время регион прилагает много усилий для опережающего строительства школ, садов, дорог и поликлиник, ситуация далека от идеала. Бытовые услуги, продуктовые магазины, кафе и рестораны — все это появляется в новом микрорайоне после заселения большей части жителей.

Конечно, можно найти и доводы за покупку строящегося жилья. Теперь искать их придется и застройщикам, и банкам, и правительству области. Базовый список пока такой:

Явная финансовая выгода. Не возврат к докризисным 30%, но что-то ощутимое. Причем выгода эта должна перекрывать и проценты по ипотеке, и затраты на аренду недвижимости. Этот сценарий могут помочь реализовать банки — ведь на квартире они заработают дважды, с застройщиком и с покупателем.

Дефицит. Поймать настроение рынка непросто, но известно, что пока одни застройщики сидят с десятками непроданных квартир, у других свободных квартир почти не осталось. Дом в хорошем районе с индивидуальным отоплением и квартирами под ключ — пока мечта, и за некоторыми планировками там придется занимать очередь. Преимущество будет у точечной застройки, несмотря на все сложности с ее проектированием.

Личностный фактор. Прежде всего финансовая дисциплина — распространенный мотив у людей, которые оправдывают кредитную нагрузку тем, что «иначе все быстро потрачу». И те люди, которым важно «срочно решить вопрос» — пусть в квартире еще нельзя жить, деньги пристроены и волноваться не о чем. Ну почти — см. выше.

Как говорила в одной из своих лекций Ирина Ирбитская, руководитель центра городских компетенций РАНХиГС, девелоперы редко отвечают на вызовы времени (и попадают в рынок на 100%), потому что а) не понимают, в чем эти вызовы состоят, б) перебирают существующие заведомо устаревшие форматы и в) боятся реализовывать форматы, которых еще нет. Сейчас вызов очевиден: завершается рыночный цикл, и в Калуге нет больше платежеспособного спроса на новостройки старого формата. Переложить стоимость банковского финансирования на покупателей — самоубийство почти для всех застройщиков. Исследования «Калугахауса» показывают, что клиенты все чаще смотрят в сторону загородной недвижимости — это кажется оправданным выбором. И в ближайшие годы строителям придется приложить много интеллекта и труда, чтобы развернуть их обратно.