Для пользователей


Уже работаете с нами?

войти   Регистрация Напомнить пароль

добавить объявление

Совет по жилью: проектное финансирование и новое качество жизни

Текст: Кирилл Гусев. Фото: Пресс-служба администрации Губернатора Калужской области

20 мая в Калуге состоялось очередное заседание Совета по реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье» при Губернаторе области. Традиционно оно начинается с экскурсии по новостройкам — в этот раз члены совета посетили микрорайоны «Кречетников парк» и «Лесной» на Правом берегу. Проблемные объекты Губернатору стараются не показывать, а в этот раз речь и вовсе шла о лидерах рынка: смоленский «Капитель» благодаря репутации, грамотной ценовой политике и квартирам с индивидуальным отоплением успешно продает квартиры в совершенно разных новостройках. Три строящихся дома «Кречетников парка» — кирпичный, панельный и монолитный со стенами из «теплой керамики», — первые из 16 планируемых на этой территории домов. В проекте школа, детский сад и пешеходный бульвар. 

Вторая остановка — будущие 25-этажные башни «Лесного», который строит группа ПИК. Смотреть на монолитную «этажерку» Губернатору показалось неинтересным, и делегация направилась в шоу-рум ПИКа, который расположен в уже построенном корпусе «Лесного». Квартирография жилого комплекса — 90 вариантов квартир, от студий до 3-комнатных. В трех корпусах квартиры продаются только с отделкой. Такой вариант Анатолию Артамонову понравился: небольшое удорожание сэкономит покупателям не только деньги, но и время, объяснял он директору «Капителя» Наталье Глазковой. С учетом того, что большинство квартир в новостройках покупается в ипотеку, отделка — всего лишь рост ежемесячного платежа при несравнимо более высоком качестве жизни. Неудивительно, что по темпам продаж ПИК далеко впереди всех других застройщиков. 

Оба застройщика адаптировались к новой схеме работы: готовность объектов «Капителя» позволяет достраивать их на деньги дольщиков, и заявка на проектное финансирование банком одобрена. Дома ПИКа тоже соответствуют всем критериям.

Напомню, что главная интрига, связанная со вступлением в силу изменений в ФЗ 214 «О долевом строительстве», разрешилась 29 апреля — не использовать счета эскроу разрешено всем застройщикам, у которых степень готовности объекта превышает 30%, а продано по договорам долевого участия больше 10% жилых площадей. Доступ к счетам эскроу застройщик получил бы только после ввода дома в эксплуатацию, а это увеличило бы стоимость использования денег. 

Само заседание совета было посвящено проектному финансированию. В Калужской области переход на эту схему, когда до 85% бюджета на строительство выделяет банк, планиуется для 19 из 119 объектов. В четыре банка — Сбербанк, ВТБ, МИнБ и ДОМ.РФ подано 22 заявки на проектное финансирование. Эти деньги дорогие, базовая эффективная ставка находится на уровне 15%, и ее существенное снижение возможно только в случае успешных продаж. У застройщиков схема вызывает опасение: большинство компаний вовсе не ощущают ажиотажного спроса на квартиры, и рост цен неминуемо скажется на рентабельности. Представители банков, конечно, настаивают, что дело лишь в правильной бизнес-модели. Но очевидно, что для небольших застройщиков, привыкших строить не по графику, а по ситуации, условия финансирования слишком тяжелы.

Министерство строительства Калужской области пытается решить вопрос, сопровождая бизнес буквально на каждом этапе. И тем не менее угроза показателям по вводу жилья существует: по состоянию на 1 мая план выполнен лишь на 25%. Некоторые застройщики пытаются уклониться от контроля, искать лазейки, отметил руководитель инспекции стройнадзора области Андрей Щелкунов. Работа ведется индивидуально, меры — вплоть до запрета регистрации сделок, прецедент уже есть. Губернатор поручил контроль усилить. И еще: стоимость аренды участков под строительство, которые слишком долго пустуют, необходимо повышать. 

В условиях, когда рынок постоянно повышает требования к качеству вводимого жилья (об этом упомянул и Губернатор, предложив строителям включать в проекты подземные парковки и благоустройство территории по новым стандартам качества), приходится искать новые подходы. При всей успешности бизнес-модели группы ПИК, единственным застройщиком на весь регион она не должна остаться ни в коем случае. Ну и конечно, спасти себя строители смогут только сами.