Рынок жилья относится к наиболее развитому сегменту рынка недвижимости. Сделки с жилой недвижимостью всегда сопровождаются различными доводами и слухами. Реальность же очевидна – цены на жилую недвижимость постоянно растут.

За несколько прошедших лет цены на рынке жилой недвижимости существенно изменились, и этому способствовали многие факторы. Вот некоторые из них:

1. Курс американской валюты заметно снизил свои позиции на мировом фондовом рынке (хранить свои сбережения в долларах стало невыгодно, а о том, чтобы заработать на разнице курсов валют уже и речи быть не может, что существенно повлияло на спрос объектов недвижимости, как наиболее надежного способа хранения сбережений).
2. Широкое распространение получили ипотечные схемы кредитования населения.
3. Постоянный рост инфляции не мог не сказаться и на рынке недвижимости. По официальным источникам за 2007 год она составила 11,9%, что несколько занижено. Реальный процент инфляции превысил официальные данные. Только за 1-ый квартал 2008 года инфляция составила 4,8%. Нестабильность рубля и его постоянное обесценивание, не может способствовать прекращению увеличения стоимости на недвижимость и стабилизации цен на нее.

Анализ рынка индивидуальных жилых домов г. Калуги.

В 2006 году Калужская область вошла в число трех пилотных регионов, в которых начал осуществляться проект строительства малоэтажного быстровоспроизводимого жилья. Областные власти определили под застройку более 500 земельных участков.

Спрос на малоэтажное индивидуальное жилье показывает стабильный рост. По данным Калугастата, в 2006 году жители Калужской области за свой счет и с помощью кредитов построили 120 тысяч кв.м общей площади домов (45% от общего объема жилья). В 2007 году объем индивидуального жилищного строительства вырос на 29% относительно уровня 2006 года. Доля малоэтажной застройки в общем объеме возведенного жилья за 2007 год составила 39%.

Так, в Калуге в 2007 году из 150 тысяч кв.м нового жилья 12 тысяч кв.м построено в виде индивидуальной застройки.

В данном отчете в качестве исследуемого периода в ходе анализа рынка жилой недвижимости г. Калуги был выбран период с октября 2007 года по апрель 2008 года. На протяжении всего анализируемого периода на рынке жилой недвижимости наблюдается общая тенденция роста.

Вторичный рынок жилой недвижимости г. Калуги можно рассмотреть с точки зрения сделок с квартирами, индивидуальными жилыми домами и прочими объектами жилой недвижимости (комнаты в общежитиях и коммунальных квартирах). Соотношение количества сделок в данных сегментах рынка представлено рисунком (рис.1).

Доля, приходящаяся на сделки с индивидуальными жилыми домами не велика 9 процентов, в связи с незначительным числом покупателей, заинтересованных именно в таких объектах. В первую очередь это связано с тем, что затраты на обслуживание индивидуальных жилых домов более значительны, чем затраты на обслуживание квартир. Однако рост цен на недвижимость не обошел и этот сегмент рынка.

 Динамика средневзвешенной цены на индивидуальные жилые дома на вторичном рынке жилой недвижимости в целом положительная на протяжении всего анализируемого периода. Общий рост стоимости 1 кв. м. жилой недвижимости с октября 2007 года по апрель 2008 года составил для индивидуальных жилых домов в среднем 53%.

Ежемесячная динамика средневзвешенных цен на индивидуальные жилые дома приведена в таблице 1.

Таблица 1. Ежемесячная динамика цен

Показатель	Октябрь	Ноябрь	Декабрь	Январь	Февраль	Март	Апрель
Средняя стоимость 1 кв. м. жилой площади в индивидуальных жилых домах, руб.	30 100	33 127	33 980	38 510	42 440	41 720	46 050

Основной рост цен на индивидуальные дома был отмечен в период с января по февраль и составил 13%, а всего за исследуемый период прирост цены составил 53%, что связано с повышением спроса на данные объекты в связи с наступлением весеннего сезона. Количество сделок с индивидуальными домами в период с октября 2007 г. по февраль 2008г. в четыре раза меньше сделок прошедших в период с февраля по апрель 2008г., что тоже непосредственно связано с сезонностью.

Основную долю индивидуальных домов, выставленных на продажу, составляют дома, расположенные в районах, удаленных от центра города. Это такие районы, как Кубяка, Северный, Терепец, Силикатный, Малинники. Связано это с тем, что в данных микрорайонах в настоящий момент ведется активная частная застройка. 32,4% составляют дома, расположенные в пригороде города Калуги, расстояние до которых не превышает 15-18 км от центра города, это Ромодановские дворики, Росва, Ждамирово, Мстихино, Резвань. Доля домов, расположенных в прилегающих к центру города микрорайонах (улицах), таких как ул.Сосновая роща, ул.Максима Горького, пл.Маяковского и т.д. составляет 14,7%. Незначительным предложением представлен выбор домов, расположенных в центре города (ул.Труда, ул.Плеханова, пл.Победы и т.д.), он составил 11,8%, в основном это коттеджи построенные по индивидуальным проектам, доля сделок с данными объектами невелика (3-5% от всех сделок), вследствие их доступности по цене лишь незначительному слою населения, низкой ликвидности из-за маленького количества предложений, а также желания потенциального покупателя приобрести жилой дом в пригороде или на окраине города, в микрорайонах приближенных к лесному массиву.

Ежемесячная динамика средневзвешенных цен на квартиры в зависимости от местоположения приведена в таблице 2.

Таблица 2. Ежемесячная динамика цен в зависимости от местоположения

	октябрь	ноябрь	декабрь	январь	февраль	март	апрель
Динамика средней стоимости 1 кв.м индивидуального дома в центре города (ул.Труда, ул.Плеханова, пл.Победы и др.)	38139	41043	42285	47638	52946	52639	55646
Динамика средней стоимости 1 кв.м индивидуального дома в районах, прилегающих к центру города (р-н Сосновой рощи, пл.Маяковского, ул.Степана Разина, пер.Тульский, ул.М.Горького и т.д.)	34220	35841	36618	42063	45499	44452	47481
Динамика средней стоимости 1 кв.м индивидуального дома в микрорайонах, расположенных на окраине города (Кубяка, Северный, Терепец, Малинники, Силикатный, Анненки и т.д.)	25139	28633	29380	33296	37879	37180	43386
Динамика средней стоимости 1 кв.м индивидуального дома пригороде Калуги (Ждамирово, Ромодановские дворики, Росва, Мстихино, Резвань и т.д.)	22962	26973	27630	31053	33434	32639	37690

Динамика средневзвешенной цены на индивидуальные жилые дома на вторичном рынке жилой недвижимости в основном положительная на протяжении всего анализируемого периода.

Следует отметить, что наибольшее число сделок осуществляется с домами, расположенными на окраине города и в пригороде, связано это с большим предложением домов в данных районах, лучшей по сравнению с городом экологической обстановкой, доля сделок с данными объекта в общей массе сделок с индивидуальными домами составляет 71%.

В среднем стоимость индивидуальных домов, расположенных в центре города на 15,9% выше стоимости квартир, расположенных в районах прилегающих к центру города, на 40% выше стоимости домов, расположенных на окраине и на 54% выше домов, расположенных в пригороде. Стоимость домов, расположенных в прилегающих к центру города районах на 21% выше стоимости домов, расположенных в удалении от центра города, и на 33,2% выше стоимости домов, расположенных в пригороде города. Стоимость домов, расположенных в микрорайонах удаленных от центра города в среднем выше стоимости домов, расположенных в пригороде на 10,3 %.

На сегодняшний день в Калуге осуществляется несколько проектов по возведению малоэтажных поселков: от эконом-класса для молодых семей (Швейцарская деревня и Молодежный) до бизнес-класса (клубный поселок Рождественно и Киуши под Авчурином).

Поселок Криуши

В 12 км от Калуги, возле деревни Криуши и села Авчурино Ферзиковского района, возводится элитный малоэтажный поселок. На площади 170 га планируется построить 300 коттеджей различного типа. В поселке будет создана вся необходимая инфраструктура.

Сегодня девелопер проекта ООО «СК «Монолит» предлагает дома различной площади и конфигурации от 100 кв.м, как деревянные из профилированного клееного бруса хвойных пород, так и кирпичные, включая земельный участок, коммуникации и разводку инженерных сетей по дому.

Инвесторам предлагается 12 вариантов загородного дома. В зависимости от величины дома площадь участка варьируется от 5 до 20 соток. Цена квадратного метра – от 45 тыс.руб.

Швейцарская Деревня

Самый заметный проект доступного малоэтажного жилья в Калуге, рассчитанный на средний класс и молодые семьи. Он расположен в живописном и экологически чистом месте в 10 км от центра Калуги.

В Швейцарской Деревне предлагаются дома различной планировки с вариантами площадей от 67 до 108 кв.м и земельными участками от 3 до 9 соток. В поселке создаются все необходимые коммуникации и инфраструктура, необходимые для комфортного проживания.

Фактически жители Швейцарской Деревни получили возможность по цене двухкомнатной квартиры приобрести в собственность дом площадью 67 кв.м и земельный участок в черте города – их общая стоимость составляет около 2,3 млн.рублей.

Поселок Молодежный

Построен в деревни Лихун в рамках нацпроекта «Доступное жилье». Для молодых семей Калуги и области здесь построено 200 малоэтажных домов: 130 общей площадью 36 кв.м и 70 коттеджей площадью 52 кв.м. Общая площадь застройки составит 10 620 кв.м. Стоимость квадратного метра составляет 18 700 рублей.

Работы по проведению инженерных коммуникаций выполнены за счет средств областного и городского бюджетов. В ближайшее время в планах строительство школы, детских садов, физкультурно-оздоровительного комплекса. Также на въезде в поселок запланированы торговые комплексы, круглосуточный продовольственный магазин, аптека и общественный центр с офисом врача общей практики.

Клубный поселок Рождественно

По сути, это будет первый городской элитный поселок, спроектированный по единому генплану и расположенный в экологически чистой зоне города, на лесной поляне, где и построены 35 коттеджей с участками от 15 до 25 соток.

Весь поселок выполнен в едином архитектурном стиле. Площадь такого особняка 148 кв.м. Современные планировки домов, построенных по европейской технологии, полный набор городских коммуникаций и просторные участки создают все условия для комфортного круглогодичного проживания и всесезонного отдыха.

Стоимость коттеджей разная – до шести миллионов рублей за дом с участком. Комфортная жизнь и полноценный отдых на лоне природы жителям поселка обеспечены закрытостью территории, огороженной и охраняемой по периметру.

В Рождественно не предусмотрено строительство детских садов и школ, досуговых и развлекательных центров, поскольку формат клубного поселка предполагает недоступность его для посторонних.