Анализ рынка жилой недвижимости г. Калуги 2010 год.

Данный анализ подготовлен индивидуальным предпринимателем Действительным Членом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» Фокиным Николаем Николаевичем при информационной поддержке ООО «Калужский риэлторский центр». Копирование и распространение информации только с разрешения автора.

Анализ рынка жилой недвижимости г. Калуги. 

Рынок недвижимости всегда привлекал к себе особое внимание. В первую очередь это связано с тем, что состояние рынка недвижимости в целом и отдельных его секторов в частности является одним из главных показателей экономического развития страны.

Рынок недвижимости имеет сложную структуру. В соответствии с определенными критериями (тип недвижимости, назначение объекта недвижимости, способность объекта недвижимости приносить доход, тип операции с недвижимостью и др.) можно выделить несколько основных сегментов рынка недвижимости.

На сегодняшний день в России одним из наиболее крупных сегментов рынка недвижимости является рынок жилой недвижимости. Началом развития данного сегмента можно считать дату вступления в силу Закона СССР “О собственности в СССР” - 1 июля 1990 года.

Развитие рынка недвижимости подвержено, в целом, влиянию таких основных факторов, как международная ситуация, внутренняя ситуация в стране и отдельно взятом регионе. За время своего существования рынок жилой недвижимости в нашей стране претерпел немало изменений. В первую очередь различного рода изменения на рынке жилья связаны с политической и макроэкономической обстановкой.

Существенное влияние на тенденции развития рынка жилой недвижимости в целом по стране оказал финансовый кризис 1998 года. Оправившись от последствий кризиса 1998 года, рынок жилой недвижимости в период с 2001 года по 2008 год во всех регионах нашей страны демонстрировал стабильный рост. Однако разразившийся осенью 2008 года мировой финансовый кризис внес существенные коррективы в тенденции развития рынка жилья - за продолжительным периодом роста последовала закономерная коррекция цен вниз, которая продолжалась до осени 2009 года.

С конца 2009 года на рынках жилой недвижимости большинства регионов нашей страны наметилась некоторая стабилизация цен. Уходящий 2010 год можно с уверенностью назвать годом стабилизации на рынке жилья. Средние цены на рынке жилья за 2010 год выросли примерно на 10%, что можно считать положительной тенденцией к восстановлению после кризиса.

Рынок жилой недвижимости Калужского региона демонстрирует те же основные тенденции развития, что и рынок жилья в целом по стране.

В качестве исследуемого периода в ходе проведения анализа рынка жилой недвижимости Калужской области и г. Калуги был выбран период с января 2008 года по ноябрь 2010 года включительно. Источником информации для анализа рынка жилой недвижимости выступала база данных о сделках с объектами жилой недвижимости в Калужской области и г. Калуге, предоставленная агентством недвижимости «Калужский риэлторский центр» (ул. Театральная, д. 5, тел.: 8(4842) 770-444, www.krc-kaluga.ru), а так же информация о выставленных на продажу объектах жилой недвижимости в Калужской области и г. Калуге, опубликованная агентствами недвижимости в открытых источниках.

В ходе проведения анализа рынка жилой недвижимости Калужской области и г. Калуги использовалась общепринятая сегментация на первичный и вторичный рынок. Вторичный рынок является доминирующим сегментом на рынке жилой недвижимости. В первую очередь это связано с тем, что на вторичном рынке, в отличие от первичного, приобретается объект жилой недвижимости наиболее пригодный для проживания и первоначально не требующий значительных капитальных вложений.

В основном объектами продажи на вторичном рынке жилья выступают квартиры, индивидуальные жилые дома, а так же комнаты в коммунальных квартирах и общежитиях. Наибольшее число сделок на вторичном рынке жилой недвижимости проводится с квартирами (около 80%), поэтому данный сегмент рынка в рамках настоящего анализа буде рассмотрен более подробно.

Рис. 1. Динамика средней стоимости квадратного метра жилья (квартиры) в г. Калуге 

Средняя стоимость квадратного метра жилья учитывалась с учетом комиссионных агентств недвижимости и скидок на торг.

Скидки на торг - обычное явление на рынке недвижимости, особенно в условиях кризиса. Совсем недавно – в 2007 – 2008 годах при покупке квартиры на вторичном рынке требоватьскидкусчиталось даже неприлично. В условиях галопирующего роста цен владельцы квартир были хозяевами положения – ведь спрос в несколько раз превышал предложение. Сейчас все по-другому - рынок продавца трансформировался в рынок покупателя.

Результаты торгамежду участниками сделки зависят от степени ликвидности жилья, состояния документов на квартиру, возможности потенциального покупателя внести большую часть оплаты наличными в кратчайшие сроки и т.д. Если владелец квартиры под давлением личных обстоятельств заинтересован продать ее максимально быстро, дисконт может быть еще более существенным.

В настоящее время около 50% сделок на вторичном рынке закрываются с дисконтом. Однако, если в начале года размер скидкиот первоначальной цены составлял порядка 7% - 10%, то сейчас скидкине превышают 3% - 5%. Прежде всего это связано с тем, что уровень цен скорректирован. Продавцы, выставляя свой объект на продажу, оценивают, какая цена способна привлечь покупателей и, как правило, не выходят за рамки среднерыночной цены в конкретном сегменте.

Формирование цены на объекты недвижимости жилого назначения подвержено влиянию многих факторов. Одни из них уменьшают или увеличивают стоимость квадратного метра незначительно, а другие имеют существенное влияние.

В целом, все факторы, влияющие на стоимость жилья можно отнести к трем различным уровням: региональному, местному и факторы, характеризующие объект.

К факторам, влияющим на региональном уровне можно отнести следующие основные группы факторов: социальные, экономические, физические и политические.

Все факторы, относящиеся к вышеперечисленным группам, оказывают существенное влияние на стоимость объектов недвижимости жилого назначения. Однако в рамках данного анализа более подробно остановимся на рассмотрении влияния экономических факторов, среди которых одним из основных является состояние рынка ипотечного жилищного кредитования.Улучшение условий ипотеки (уменьшение размера первоначального взноса, уменьшение размера процентной ставки по кредиту и увеличение срока заимствования, и, как следствие, уменьшение размера ежемесячного платежа) в конечном итоге приведет к увеличению цены квадратного метра жилья [1].

Мировой финансовый кризис, охвативший в 2008 году множество рынков и сфер деятельности, оказал негативное воздействие на отечественную финансовую систему в целом и рынок ипотечного кредитования в частности. Оживление ситуации на рынке ипотечного жилищного кредитования началось только в конце 2009 года – начале 2010 года.

По итогам десяти месяцев 2010 года на рынке ипотечного жилищного кредитования в целом по Калужской области наблюдаются следующие основные тенденции.

        1. Увеличение количества кредитных организаций, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты. С начала 2010 года стратегия развития рынка ипотечного кредитования в целом по стране заключалась в восстановлении доверия граждан и кредитных организаций к ипотеке.

2. Рост абсолютных показателей, характеризующих объемы предоставляемых ипотечных жилищных кредитов.

 

Рис. 2. Динамика количества и объема ипотечных жилищных кредитов [2]

3. Рост доли ипотечных жилищных кредитов, предоставленных в рублях. По данным Центрального Банка РФ в течение десяти месяцев 2010 года в целом по Калужской области было выдано 1421 рублевых кредитов на общую сумму 2063,0 млн. рублей, против 26 кредитов, предоставленных в иностранной валюте на общую сумму 64,0 млн. в рублевом эквиваленте.

4. Снижение ставок по ипотечным жилищным кредитам. Планомерное снижение ставки рефинансирования, проводимое Центральным Банком РФ начиная, с середины 2009 года, является важным показателем, характеризующим общую ситуацию в экономике страны. Вслед за снижением ставки ЦБ РФ банки начали снижать и ставки по ипотечным жилищным кредитам.

 

Рис. 3. Динамика средневзвешенной процентной ставки [3]

 

5. Снижение величины первоначального взноса при предоставлении ипотечного жилищного кредита. В начале марта 2010 года были внесены поправки в статью 3 Федерального закона РФ «Об ипотечных ценных бумагах». Поправки позволили банкам безбоязненно снизить первоначальный взнос по ипотеке с 30% до 20%, что и произошло. В настоящее время 20% является своего рода стандартом первоначального взноса, при этом некоторые банки пошли еще дальше, снизив эту цифру до 10-15%. Однако, первоначальный взнос ниже 20% пока еще является фактором риска для банка, что, разумеется, не в лучшую сторону отражается на процентной ставке по таким предложениям.

6.  Развитие ипотеки на первичном рынке жилой недвижимости. Государство заинтересовано в развитии строительной отрасли страны и регионов, а для этого необходимо привлечение в нее дополнительных инвестиций. Именно поэтому большинство правительственных программ в 2010 годунаправлено на поддержку ипотечного кредитования в сегменте новостроек.

Антикризисные меры правительства, направленные на общее восстановление финансовой системы страны, специализированные меры, призванные помочь заемщикам, попавшим в сложную финансовую ситуацию в совокупности с мерами по развитию ипотечного кредитования и множеством льготных программ для отдельных категорий граждан призваны сделать ипотечное кредитование доступным. В целом же развитие ипотечного жилищного кредитования будет тесно связано с общим ростом российской экономики.

К факторам, влияющим на стоимость объектов жилой недвижимости на местном уровне (в масштабе города или городского района) можно отнести следующие: местоположение объекта, развитость инфраструктуры, наличие объектов социально-культурного назначения и д.р.

В значительной степени на стоимость жилой недвижимости влияет ее расположение в городе. Стоимость жилья в центре города значительно выше, чем стоимость аналогичного жилья на окраинах. Это определяется тем, что центр города, как правило, имеет более развитую инфраструктуру. Количество объектов, необходимых для нормальной жизни (магазинов, мест для отдыха, административных и муниципальных органов власти и прочих объектов) в центре значительно выше. Также центр города наиболее универсален с точки зрения мобильности – из центра гораздо проще добраться в любую точку города.

 Таблица 1. Динамика средней стоимости 1 кв. м. жилой недвижимости по основным районам города в ноябре 2010 года

 

В таблице приведены средние цены квадратного метра жилья по основным районам города, однако внутри как района, так и микрорайона, также возможны колебания цен в зависимости от доступности тех или иных объектов инфраструктуры. В первую очередь здесь идет речь о близости магазинов, детских учебных заведений и поликлиник.

Существенное влияние на стоимость жилой недвижимости оказывает группа факторов, характеризующая объект жилой недвижимости. К основным факторам этой группы можно отнести следующие: факторы, характеризующие качество дома и факторы, характеризующие квартиру.

Основными факторами, характеризующими качество дома, являются: тип дома, время его постройки, вид и качество материалов наружных стен, перекрытий, техническое обеспечение и инженерное оснащение здания, состояние дома и подъезда. Условно, кирпич дороже монолита, а монолит панели, дома построенные по индивидуальным проектам будут стоить дороже массовой застройки.

В среднем стоимость квартиры, расположенной в кирпичном доме на 8% дороже квартиры, расположенной в панельном доме.

 

Рис. 4. Динамика средней стоимости квадратного метра жилья (квартиры) в г. Калуге в зависимости от материала стен

Всевозможные удобства, которые характеризуют «уровень» дома, хоть и не значительно (в пределах 1% – 5%), но будут повышать стоимость квадратного метра. Это охрана (наличие или отсутствие домофона (кодового замка) на входной двери в подъезд, наличие или отсутствие консьержки), состояние подъезда, наличие или отсутствие лифта и др.

К основным факторам, характеризующим квартиру можно отнести: этажность, планировку, количество комнат, тип комнат, жилую площадь, площадь кухни, наличие балкона или лоджии, техническое состояние.

Цена квартиры в немалой степени зависит от этажа, на котором она расположена, и от этажности здания. Большинство потенциальных покупателей бракуют помещения, размещенные на первом и последнем этажах домов. Цена на недвижимость на первом и последнем этаже существенно отличается от того же показателя в отношении аналогичной квартиры на любом другом этаже. Однако последний этаж предпочтительнее первого, особенно в новых зданиях, где под крышу часто выносят коммуникации, и, следовательно, последний продаваемый жилой этаж является фактически предпоследним.

В результате проведенного анализа рынка жилой недвижимости можно сделать вывод о том, что стоимость квартиры, расположенной на первом этаже в среднем на 10% дешевле, чем стоимость аналогичной квартиры, расположенной на среднем этаже. Квартира, расположенная на последнем этаже на 3% дешевле, чем стоимость квартиры, расположенной на среднем этаже.

 

Рис. 5. Динамика средней стоимости квадратного метра жилья (квартиры) в г. Калуге в зависимости от этажа расположения

Планировка квартиры и размер жилой площади и кухни, это, пожалуй, одна из самых важных характеристик, определяющих цену. Стоимость квартиры индивидуальной и улучшенной планировки гораздо выше, чем в массовых типовых домах советской постройки. Исключение составляют малогабаритные квартиры. Зачастую стоимость 1 кв. м. в малогабаритной квартире соизмерима со стоимостью 1 кв. м. в квартире улучшенной планировки. Данное явление объясняется тем, что малогабаритные квартиры пользуются повышенным спросом, так как конечная стоимость такой квартиры ниже, за счет ее небольшой площади.

Рис. 6. Динамика средней стоимости квадратного метра жилья (квартиры) в г. Калуге в зависимости от типа планировки 

Как отмечалось ранее, на стоимость квартиры так же влияет количество комнат. Цена за квадратный метр в одно-, двух-, трех- и многокомнатных квартирах будет разной. Цена одного квадратного метра жилья в однокомнатной квартире, будет выше, нежели стоимость того же метра в двухкомнатной, и тем более многокомнатной квартире. Объясняется это разным спросом на квартиры.

Однако не нужно путать стоимость квадратного метра конкретного жилья со средней статистической. То есть, в среднем по рынку квадратный метр в однокомнатных квартирах может стоить дешевле квадратного метра в двухкомнатных, трехкомнатных и в еще большей степени многокомнатных квартирах. Это еще одно доказательство того, что статистика и средние значения не всегда отражают реальную суть происходящих явлений. Данное расхождение происходит благодаря тому, что на среднюю рыночную стоимость однокомнатных квартир в значительно большей степени оказывают влияние квартиры в дешевом секторе, потому что их просто значительно больше, нежели дорогих однокомнатных квартир. В секторе двухкомнатных и трехкомнатных квартир жилье более высокого класса представлено достаточно широко. И количество таких квартир соизмеримо с количеством двухкомнатных и трехкомнатных квартир в дешевом секторе. В результате, дорогая недвижимость здесь уже оказывает существенное влияние на средние показатели. Многокомнатные квартиры представлены на рынке преимущественно квартирами более высокого класса, которые и формируют в первую очередь среднюю стоимость квадратного метра в этом секторе рынка. Однако же, если сравнивать однокомнатные и многокомнатные квартиры в домах примерно одной ценовой категории, то стоимость квадратного метра в однокомнатной квартире всегда будет выше, нежели квартиры с большим количеством комнат.

 

Рис. 7. Динамика средней стоимости квадратного метра жилья (квартиры) в г. Калуге в зависимости от количества комнат

В среднем стоимость квадратного метра в однокомнатной квартире на 9% выше стоимости квадратного метра в двух- и трехкомнатных квартирах. Стоимости квадратного метра в двух- и трехкомнатных квартирах примерно равны и на 3% - 5% выше, чем стоимость квадратного метра в многокомнатных квартирах.

Наличие балкона или лоджии также в той или иной степени влияет на стоимость квартиры. Наличие балкона в среднем удорожает стоимость квадратного метра квартиры на 4%, наличие лоджии – на 9%.

Рис. 8. Динамика средней стоимости квадратного метра жилья (квартиры) в г. Калуге в зависимости от наличия балкона или лоджии 

Кроме перечисленных выше факторов на стоимость объектов недвижимости жилого назначения влияют и другие. Например, помимо всего прочего на стоимость жилой недвижимости в Калужской области основное влияние оказывает такие факторы как близость к областному центру и близость к Москве.

В настоящее время ценовые параметры рынкажилой недвижимости Калужского региона в целом можно охарактеризовать как растущие: во всех городах наблюдается сохранение положительной динамики цен на вторичное жилье и продолжается постепенное увеличение покупательской активности.